Перепланировка квартиры, которую нельзя узаконить

 

Еженедельно по понедельникам мы обсуждаем вопросы, которые касаются государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастрового учета недвижимости со специалистами Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Республике Башкортостан. Тема нашей беседы сегодня – «Перепланировка квартиры, которую нельзя узаконить».

Перепланировка – распространенный способ улучшения жилищных условий, но не все знают, что сведения о некоторых изменениях обязательно нужно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Более подробно о перепланировке расскажет специалист Кадастровой палаты по Республике Башкортостан Алия Мухамедьярова.

1. Что такое перепланировка?

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

2. На что может повлиять перепланировка квартиры?

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры, как в меньшую, так и в большую сторону. Если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость и, соответственно, налог на недвижимое имущество. Такая перепланировка повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении

3. Обязательно ли вносить сведения о перепланировке в госреестр?

Информация о перепланировке обязательно должна быть внесена в ЕГРН, иначе не избежать сложностей с продажей недвижимости, дарением, передачей по наследству.

4. Урегулирован ли законодательством вопрос перепланировки помещений?

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

5. Что в первую очередь необходимо подготовить?

Необходимо подготовить проект перепланировки квартиры, затем перепланировку квартиры нужно согласовать. Для этого собственнику или нанимателю по договору социального найма (уполномоченное им лицо) необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ, либо в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг, представив необходимые документы, установленные ст.26 Жилищного кодекса РФ.

Орган, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры и может быть обжаловано в судебном порядке.

6. Чем завершается перепланировка помещения?

Завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН.

7. Какие последствия повлечет покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, покупатель берет на себя все риски, связанные с дальнейшими требованиями привести квартиру в первоначальное состояние. А это – затратный, физический и не всегда реализуемый процесс. Поэтому, как правило, сведения о перепланировках тщательно проверяются перед сделкой. Неузаконенная перепланировка, скорее всего, будет поводом для отказа от сделки.

8. Есть ли случаи когда перепланировку нельзя согласовать?

Некоторые перепланировки нельзя согласовать. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.

Не допускается перепланировка квартир (комнат), ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

9. Приведите примеры запрещенных перепланировок квартир?

Таких запрещений довольно много и для конкретного дома лучше уточнять отдельно. Например:

– перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);

– объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;

– объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;

– присоединение к квартире части подвала или крыши;

– снос несущих стен или создание в них проходов;

– ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;

– заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны.